Análisis del Proyecto de Constitución para la Ciudad de México

Artículos 21, Fracción C, Inciso 7 y Artículo 26, Fracción A, Inciso 8

He escuchado todo tipo de opiniones, la mayoría MUY irresponsables y carentes de técnica de toda índole, sobre las disposiciones contenidas en el proyecto de Constitución Política para la Ciudad de México (la “Constitución) en los Artículos 21, Fracción C, Inciso 7 (concepto) y 26, Fracción A, Inciso 8  (acción fiscalizadora) (los “Artículos”) que pretenden gravar la posible plusvalía que puedan tener todo tipo de inmuebles de propiedad privada en la Ciudad de México (la “CDMX”) derivadas de Acciones Urbanísticas del Gobierno de la Ciudad de México (el “GCDMX”) en determinadas zonas.

Primero que nada la redacción de los Artículos, independientemente de ser “limitada” en el mejor de los casos, se podría prestar a manipulaciones e interpretaciones tan amplias que generan incertidumbre legal para TODOS los propietarios de inmuebles en la CDMX que se encuentren dentro de una “zona de influencia” derivada de Acciones Urbanísticas del GCDMX y por eso se ha generado la polémica que se ha generado.

Para efectos de este trabajo el concepto de Acción Urbanística tiene el mismo significado del establecido en el Artículo 3, fracción I de la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (“Ley Asentamientos Humanos”) ya que las acciones referidas en este artículo son las que el GCDMX podría realizar en mayor o menor medida para generar la plusvalía que a primera vista pareciere pretende apropiarse de los inmuebles de propiedad privada en al CDMX.

Por cierto el concepto de “propiedad privada” no está reconocido expresamente en la Constitución y esto NO es un asunto minúsculo pero objeto de otro trabajo.

Efectivamente en diferentes países, cabe acotar que con mucho mayor calidad de servicios municipales prestados, desarrollo urbano ordenado y ciertamente mucho mayor certidumbre legal donde la autoridad no tiene las facultades discrecionales persecutorias como existen en México en perjuicio de los ciudadanos, se aplica en forma MUY acotada este principio donde se “comparte” un porcentaje de la plusvalía que se genera al realizar el gobierno solo o junto con la iniciativa privada Acciones Urbanísticas de alto impacto que se realizan como complemento de las acciones ordinarias de prestación de servicios públicos de primer nivel, muy lejanos a los servicios públicos que los Estados y  Municipios prestan hoy en día en México.

En el ejemplo de otros países europeos y asiáticos donde se “comparte” la plusvalía existe:

(i) autoridad que realiza la prestación de servicios públicos urbanos de primer nivel;

(ii) certidumbre legal al no existir discrecionalidad de la autoridad prestación de servicios públicos urbanos de primer nivel;

(iii) límites firmes a la autoridad;

(iv) mecanismos de defensa eficaces en caso de que la autoridad se extralimite en sus actuaciones.

En mi opinión en forma natural el concepto de que los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la CDMX solo debe aplicar a aquellos inmuebles que sean propiedad de la propia CDMX al momento de realizar las Acciones Urbanísticas de alto impacto. Los inmuebles colindantes de propiedad privada serán beneficiarios indirectos y sus propietarios se beneficiarán como un efecto natural de los principios que rigen en TODO el mundo civilizado a la propiedad privada que cumple con sus contribuciones fiscales, es decir el pago del Impuesto Predial.

Un elemento intrínseco de la propiedad privada en TODAS sus modalidades es que esta sufre plusvalía o minusvalía dependiendo de las acciones del entorno propias, de terceros o del gobierno en el desarrollo de sus obligaciones como prestador de servicios públicos.

Como ejemplo cito el efecto del desarrollo de la Zona de Santa Fe donde la mayoría de los terrenos fueron vendidos en su momento por Servicios Metropolitanos (“SERVIMET”), empresa pública propiedad del entonces Gobierno del Distrito Federal (“GDF”).

La plusvalía de los terrenos propiedad de SERVIMET formaron parte de la riqueza pública del Distrito Federal (“DF”) e incluso aún hoy existen terrenos propiedad de la CDMX en dicha zona que continúan generando plusvalía y riqueza a la par de los terrenos de personas y sociedades que han sido propietarios de sus terrenos en esa zona desde hace décadas.

Las inversiones de miles de millones de dólares por parte de empresas privadas y personas físicas que en su momento compraron terrenos a SERVIMET y a otros particulares y desarrollaron a través de Acciones Urbanísticas de alto impacto diversos tipos de inmuebles, también han sido detonantes de generación de enorme plusvalía a los terrenos aún propiedad de SERVIMET y del GCDMX. Entonces, siguiendo esa “lógica” que se pretende incorporar a la Constitución, SERVIMET debería de repartir la plusvalía de sus terrenos entre todos los propietarios de inmuebles en la Zona de Santa Fe porque las inversiones privadas a través de Acciones Urbanísticas de alto impacto le generaron esa plusvalía. ¿Verdad que no aplica? Claro que NO.

Si el GCDMX pretende apropiarse de los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, entiéndase Acciones Urbanísticas de alto impacto, entonces antes de ejecutar las Acciones Urbanísticas de alto impacto debe adquirir los inmuebles sobre los que se generará esa plusvalía o llegar a un acuerdo PREVIO con los propietarios de los inmuebles que se beneficiarían de las Acciones Urbanísticas de alto impacto, para que éstos en caso de estar de acuerdo con éstas “compartan” parte de esa plusvalía y SOLO en caso de enajenar los inmuebles en un determinado plazo y SIEMPRE mediante previo acuerdo.

Conceder en dejar plasmado el concepto de plusvalía para el GCDMX por Acciones Urbanísticas en la Constitución (Artículo 21) generada en un inmueble que sea propiedad privada es sumamente peligroso porque entonces cualquier Acción Urbanística por más insignificante que ésta fuere, podría detonar plusvalía y el GCDMX podría iniciar acciones para cobrarla en forma discrecional a través de las facultades fiscalizadoras que la Constitución  pretende otorgarle en CUALQUIER momento (Artículo 26), generando a TODOS los particulares, empresas y Ciudadanos propietarios de inmuebles en la CDMX, un estado de incertidumbre total.

He escuchado ciertos argumentos que esta disposición a través de la cual el GCDMX se pretende apropiar de la plusvalía generada por Acciones Urbanísticas es complemento del Impuesto Predial y eso es completamente un absurdo ya que el Impuesto Predial tiene una naturaleza y objetivos completamente distintos a los que esta nueva disposición pretende.

El Impuesto Predial es una contribución a la que todos los propietarios de inmuebles están obligados a realizar al Municipio donde se encuentra su propiedad a efecto de que éste tenga los recursos para llevar al cabo la prestación de servicios públicos muy concretos.

La obligación para realizar esta contribución está establecida en el artículo 115 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y está regulada como una contribución netamente municipal basada en el valor de los inmuebles y para ser utilizada para fines MUY específicos dentro de la zona en la que se encuentra el inmueble que la causa.

El nivel de recaudación en México del Impuesto Predial es muy bajo, menos de .4% del PIB, mientras que en países desarrollados llega a ser de más del 4% del PIB y lo más importante es que está destinado para los siguientes rubros EXCLUSIVAMENTE:

A) Agua Potable y Alcantarillado

B) Alumbrado Público

C) Limpia

D) Mercados y Centrales de Abasto

E) Panteones

F) Rastro

G) Calles, Parques y Jardines

H) Seguridad Pública y Tránsito

I) Los demás que las legislaturas locales determinen.

Como se puede apreciar en nada se complementan el Impuesto Predial y esta nueva disposición que se pretende imponer en la Constitución haciendo parecer que las Acciones Urbanísticas en CDMX fueren similares a las de otros países donde los servicios públicos de primera calidad están garantizados.

La intención del GCDMX de apropiarse de los incrementos en el valor del suelo derivada de Acciones Urbanísticas sin especificar cuantía en la forma que está previsto en la Constitución es una pretensión de desposeer de un derecho natural que emana de la propia naturaleza de la propiedad privada.

CONCLUSIONES

  1. De la desafortunada redacción de los Artículos de la Constitución, me queda claro que el GCDMX tiene la intención de desposeer a propietarios de inmuebles de su derecho a la plusvalía derivado de Acciones Urbanísticas realizadas por parte del GCDMX.
  2. Tiene que existir el concepto básico del “consentimiento” previo de los propietarios de los inmuebles de ceder parte de esa plusvalía por las Acciones Urbanísticas de alto impacto, ya que por simples Acciones Urbanísticas a las que están obligados los Municipios, no se puede entender que los propietarios que ya pagan Impuesto Predial, además cedan parte de su plusvalía.
  1. Al no definir cuales Acciones Urbanísticas tanto en forma y cuantía son aquellas que detonarían ese derecho a ceder o “compartir” la plusvalía, se deja en total estado de indefensión a los propietarios de inmuebles de la zona en la que se realicen Acciones Urbanísticas.
  1. Los redactores de la Constitución no tienen claro el concepto de Captura de Valor que se desarrolla exitosamente en otras partes del mundo a través de co-inversiones público-privadas bastantes complejas.
  1. La redacción como tal y como está en la Constitución en ambos Artículos, conjuntándolo con la discrecionalidad de la autoridad en México, equivaldría a abrir las puertas a todo tipo de abusos argumentando que las Acciones Urbanísticas del GCDMX por más insignificantes que fueren como el cambio de luminarias o cambio de banquetas causan un incremento en el valor de los inmuebles y por ende generan plusvalía de X o Y justificando la acción fiscalizadora vs los propietarios de TODOS los inmuebles de la zona quienes entonces estarían obligados a contribuir parte de esa plusvalía
  1. Se debe de exigir al GCDMX sea congruente y respete el derecho a la propiedad privada plena con la única limitación que tiene que es el NO dañar a terceros a través del ejercicio de ese derecho.
  1. Es indispensable que TODOS los habitantes de la CDMX exijamos que el GCDMX tenga perfectamente acotadas, limitadas y claras las facultades respecto a la propiedad privada, incluyendo la plusvalía, para evitar crear nuevas facultades que sean el resultado de la interpretación de conceptos ambiguos como los previstos en la Constitución que he analizado en este trabajo.

 

Fernando Soto-Hay Pintado

Director General

Tu Hipoteca Fácil

fernando@tuhipotecafacil.com

 

@thffernando

 
 

One comment

  1. ¿Qué hacemos para dar fuerza a nuestra inconformidad, me extraña que los representantes de las diversas cámaras de la vivienda no lideren un movimiento para echar abajo esta ley, si esta ley prevalece el negocio inmobiliario estará enterrado, nadie va a querer invertir en inmuebles, ahora es muy fácil invertir en bienes raíces en el extranjero por internet y mucha gente lo hará, habrá fuga de capitales, se detendrá la venta de inmueble y con ellos el freno económico de los sectores de construcción de vivienda. La gente con mejores recursos se irá del país a invertir en el extranjero.
    ¿Qué hacemos los ciudadanos que no tenemos acceso a los políticos para hacerles llegar nuestras incorformidades?, ¿Hay algún plan? Si lo hay me uno y trabajaré para que más gente se una.

    Gracias por compartirnos este documento.
    Beatriz
    Alfa Kairos Inmobiliaria

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