¿Qué son los intereses de un crédito hipotecario y cómo se calculan?

 

Vamos por partes, voy a simplificar esos términos financieros que parecen completamente inentendibles para personas que no tienen formación financiera no porque sean difíciles, si no que los hacen parecer difíciles para que no los entiendas y entonces no contrates el crédito hipotecario más adecuado a tu perfil.
Los intereses de todo crédito, incluyendo el hipotecario no son otra cosa que el precio del dinero en el tiempo que estamos dispuestos a pagar porque nos “presten” ese dinero. Es prácticamente igual a la renta que pagamos por el uso de una casa, siendo la renta el precio que pagamos por usar la casa en el tiempo, con la diferencia de que la renta es una cantidad mensual fija, en la mayoría de los casos, y los intereses que se pagan en un crédito hipotecario van disminuyendo en el tiempo conforme vamos pagando la deuda.
El costo o precio del dinero es la tasa de interés y se fija por las instituciones de crédito a través de procesos complejos de captación de recursos que en esencia se pueden resumir en determinar cuánto les cuesta a éstas captar el dinero de los ahorradores que posteriormente van a prestar, sumando sus costo de operación más su utilidad
Todas la mensualidades de los créditos hipotecarios siempre están compuestas por: seguros; intereses correspondientes al mes; y amortización (pago) parcial del capital. En algunos casos también se incluyen comisiones por administración

Es MUY importante que sepas que en todos los créditos hipotecarios mes con mes se va pagando una parte pequeña del capital original que contrataste y ese pago mensual se llama “amortización de capital”, de tal suerte que cada mes debes menos capital que el mes anterior. Es por esto que los intereses SIEMPRE se calculan sobre el saldo insoluto (no pagado) de la deuda que en ese mes tiene el acreditado con la institución de crédito.
En mi opinión, el crédito hipotecario más adecuado para la mayoría de nuestros Clientes es aquel que amortiza la mayor cantidad de capital mes con mes. Me explico, entre más largo es el plazo del crédito como los de 20 años, los pagos de capital son menores, la mensualidad es menor, pero también pagas más intereses porque la base sobre la que se calculan los intereses mes con mes es mayor porque casi no amortizan capital (paga) como si pasa con los créditos hipotecarios a 15 años.

Para que tengas una idea de lo que pasa entre un crédito por $1’000,000 a 15 vs uno a 20 años te comparto esta tabla asumiendo que se pagaron mensualidades durante 8 años que es el plazo normal de vigencia de los créditos hipotecarios en México. Se usó el mismo producto hipotecario de un solo banco para hacer la comparación

 

Plazo

15 años

20 años       

Amortización Capital

  $389,000

$139,000

Mensualidades Pagadas

$1’146,000

$970,000

Deuda después de 8 Años

$611,000

$861,000

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