Es bien sabido que pedir un crédito INFONAVIT durante muchos años implicó la adquisición de una deuda a muy largo plazo y que esto iba a crecer como bola de nieve cayendo del Everest. Pero, ¿por qué pasa eso? Si hasta ahora no tenías claro por qué la gente termina debiendo hasta la conciencia, hoy te lo explicamos a detalle.

Empecemos por lo básico: cuando INFONAVIT u otra institución te otorga un crédito, te cobra intereses por usar ese dinero durante el tiempo. Los intereses representan el costo del dinero que tienes que pagar a través del tiempo por recibir ese dinero “en préstamo”. Entonces, la mensualidad que pagarás por ese crédito hipotecario incluye los intereses, el pago de seguros, comisiones por administración y, solo una parte, se irá a amortizar o pagar parte del capital que te prestaron. O sea que solo una parte de todo lo que pagarás en el mes, se destinará a pagar el capital original que contrataste. Hasta ahí todo normal.

El problema está en que cuando contratabas tu crédito hipotecario con INFONAVIT hasta 2016, lo que te prestaba el INFONAVIT no era pesos, si no que te prestaban una referencia de valor en  Veces Salario Mínimo, es decir debías un numero determinado de Salarios Mínimos por lo que cada vez que el SM subía, tu deuda y las mensualidades subían en esa proporción que se hubiere incrementado en SM.‍

Veamos un ejemplo:‍

Juan contrato en 2014 un crédito que equivalía cuando se lo otorgaron a 800 mil pesos —un monto de crédito común para INFONAVIT—, y su mensualidad ronda los 8 mil pesos, es decir, debía 360 salarios mínimos, NO $800,000 además al ser un crédito con un plazo a 30 años la amortización de capital era mes con mes ínfima.‍

¿Y en qué momento comienza la historia de terror?‍

Más o menos desde aquí puedes empezar a entender la dinámica: “Entre más largo es el plazo del crédito -ya sean 20 o 30 años-, los pagos mensuales a capital son menores. La mensualidad también es menor, pero pagarás más intereses porque la base sobre la que se calculan los intereses mensualmente no se reduce tan rápido mes con mes y a través de la amortización de capital”, explica Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil.‍

Los intereses siempre se calculan sobre el saldo insoluto mensual (lo que no has pagado) que tengas hasta el momento. Al pedir un crédito a plazo más largo (30 años, por ejemplo), pagarás más intereses y amortizas poco. La amortización es mayor en los créditos hipotecarios a 15 años y eso es porque estás evitando pagar los intereses de 15 años más. Es falso que te convenga pagar mensualidades pequeñas por 30 años, es mejor una mensualidad más elevada por un plazo más corto.

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¿Y esto se puede poner peor?‍

La mayoría de los créditos hipotecarios INFONAVIT aún hay los que están denominados en Veces Salario Mínimo (VSM) y eso significa, en pocas palabras, que cada año aumenta la deuda y mensualidad de los acreditados como ya mencione cuando hay incrementos al SM o con base en las UMAS a partir de 2016.

Desde enero de 2016, se decretó que los incrementos a los ajustes a créditos hipotecarios en VSM de Infonavit y Fovissste serían a través de lo que resulte menor entre la Unidad de Medida y Actualización (UMA) es decir la inflación y el incremento al SM. El ajuste se hace en función de lo que resulte menor entre el incremento al SM o el valor de la UMA. Por ejemplo durante 2021 tuvimos una inflación de 7.36% es decir la UMA subió 7.6% pero el salario mínimo subió prácticamente 22%. Por lo tanto, el aumento que tuvieron la deuda y las mensualidades de los créditos denominados en VSM seria de 7.6% por ser el menor de los dos , pero este año  INFONAVIT por acuerdo del consejo determino que el ajuste a las deudas de casi 4 millones de créditos seria de solo 4.9%.

Volvamos con Juan que logró bajar en un año menos de $3,000 pesos a su deuda original de 800 mil pesos, es decir, ahora está contento porque debe solo $797,000 pesos. Pero como su crédito está en VSM y a partir de enero de este año llegó el ajuste, su deuda subió 4.9% por lo que ahora debe los $836,053 pesos.

Y una vez más…una cantidad mínima se irá a amortización de capital, ¡Una pesadilla! ¿no?

“Hay casi 4 millones de créditos originados por INFONAVIT aun hoy vigentes en VSM y eso es un gran problema. Son casi seis millones de familias y 12 millones de personas las que están siendo afectadas por esta disposición de créditos”, advierte Soto-Hay.

La buena noticia es que INFONAVIT en enero de 2022 menciono que en un comunicado que tiene la intensión de sustituir TODOS estos créditos en VSM a Pesos a partir de Mayo 2022 y por el bien de esas 4 MILLONES de familias esperamos que sea ahora si el caso.‍

La solución: sustituir tu crédito de VSM a pesos‍

En lo que INFONAVIT,  decide hacerlo o no, lo más recomendable es llevar a cabo la sustitución de los créditos hipotecarios denominados en VSM a un crédito en pesos, a tasa fija —y de preferencia a un plazo de 15 años —, esto es la solución a esta grave problemática, pues tiene el principal beneficio de no verse afectado por esas actualizaciones anuales.

Esto es especialmente importante ya que en los últimos años gracias a la reforma del presidente Peña Nieto, el salario mínimo ha incrementado considerablemente año con año. Solamente en el 2022, el salario incrementó de 141.70 a 172.87 pesos, un incremento del 22%.

“Hay personas que han pagado 750 mil pesos, literalmente, y su deuda ha bajado menos de 100 mil pesos”, advierte Carlos Peña, asesor de Tu Hipoteca Fácil.çLa sustitución no se solicita en las oficinas de INFONAVIT, primero necesitas la asesoría de expertos para revisar tu caso personal y es vital cumplir ciertos requisitos, como comprobación de ingresos, estar al corriente de tus pagos, no tener retrasos en el último año y tener un buen buró de crédito.

La sustitución no se solicita en las oficinas de INFONAVIT, primero necesitas la asesoría de expertos para revisar tu caso personal y es vital cumplir ciertos requisitos, como comprobación de ingresos, estar al corriente de tus pagos, no tener retrasos en el último año y tener un buen buró de crédito.

Básicamente lo que sucede es que los especialistas tramitan un crédito bancario con el que se liquida el crédito Infonavit y la persona se queda con un nuevo crédito hipotecario, pero con mejores condiciones, en pesos y a tasa fija.

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Un caso de éxito‍

Erika “N” es uno de los tantos casos de éxito de sustitución de crédito en VSM a pesos de Tu Hipoteca Fácil. Ella debía 800 mil pesos y ya no sabía qué hacer porque veía como sus pagos no reducían su deuda y, por el contrario, esta aumentaba cada vez más.

“Le expliqué varias veces cómo operaba el proceso de su crédito en VSM porque nunca nadie la orientó, solo sabía que su deuda disminuía muy poco. Se sorprendió por lo que le señalé y luego se mostró desconfiada cuando le dijimos que existía una solución, que se podía sustituir su crédito por otro que mejoraría sus condiciones financieras. A pesar del escepticismo, decidió tomar esa alternativa y, a los 40 días estábamos firmando su crédito con una tasa fija. Incluso obtuvo una tasa fija decreciente por pago puntual. Se le autorizó una tasa de 10.5% y, con cada año que ella paga puntualmente, el banco le da como recompensa pagar menos intereses. Al final, Erika va a terminar pagando 9% menos en su crédito por hacer un pago puntual todos los años de la vida de su crédito”, afirma Carlos Peña.

En resumen, el saldo de la deuda de Erika nunca más se volverá a incrementar; y desde el inicio hasta el final, ella sabe cuánto pagará de su crédito de vivienda. ¿Sorprendido también?

Recuerda que este 2022 puedes hacer el cambio de tu crédito Infonavit de VSM a pesos con el apoyo de Tu Hipoteca Fácil. Solo agenda una cita con nuestros asesores, que con gusto te ayudarán a realizar los cambios necesarios para que 

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También, si estás interesado en sacar tu primer crédito hipotecario, no te olvides de llenar nuestro cuestionario de precalificación, donde revisamos tu perfil para encontrar el mejor crédito hipotecario para ti. ¡Te esperamos!