En México existen en esencia tres Impuestos que se causan relacionados con la adquisición, uso y venta de vivienda y terrenos. Es MUY importante aclarar que la compraventa y arrendamiento de vivienda NO causa Impuesto al Valor Agregado (“IVA”).

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1. Al momento de adquirir cualquier tipo de vivienda, normalmente causado al momento de formalizar la compraventa en escritura pública se genera el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y dependiendo del estado en el que se encuentra la casa, departamento o terreno, este impuesto va del 2% al 4.5% sobre el valor de la operación reflejada precisamente en la Escritura Pública.

Existen prácticas ilegales de “escriturar” por abajo del precio de compra venta para “ahorrarse” una parte de este impuesto. Esta práctica NO es recomendable por: (1) ser ilegal; y (2) al comprador le genera un costo fiscal más bajo que puede repercutir el día que venda la propiedad en un Impuesto Sobre la Renta (“ISR”) mayor porque su costo fiscal base para el cálculo del ISR que le puede generar la plusvalía es más bajo.

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2. El Impuesto Predial es la contribución que todos los propietarios de inmuebles realizan al Municipio en el que se encuentra el inmueble con el objeto de aportar los recursos para la prestación de los servicios públicos del Municipio. Su determinación depende exclusivamente de cada Municipio en coordinación con los Estados y su pago es obligatorio en forma bimestral.

En la Ciudad de México desde hace algunos años NO es posible enajenar inmuebles si tienen saldos pendientes de pago de este impuesto por lo que en caso de querer vender un inmueble el vendedor debe estar al corriente en el pago de este impuesto.

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3.En caso de que al vender la casa o departamento con valor superior a 700,000 UDIS, es decir $3’888,000, se haya generado una plusvalía o utilidad que resulte entre el precio de compra original y el precio de venta, una vez aplicados una serie de factores de ajuste bastante complejos, el vendedor debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (“ISR”) respecto de la utilidad generada.

La determinación de la utilidad  y del correspondiente ISR, debe ser realizados por un experto fiscalista o el Notario responsable de la operación ya que es complejo y requiere de un análisis de diferentes variables, entre ellas la mejoras realizadas al inmueble durante el tiempo que se habitó.

Existen algunas personas que aún tienen la idea que no se paga ISR sobre casa habitación si se vivió más de 5 años. Desafortunadamente la desproporcional reforma fiscal de hace unos años del presidente Peña Nieto eliminó esta exención del ISR y ahora toda casa con valor de más de 700,000 UDIS es sujeto de determinación de un posible ISR por la ganancia obtenida en el tiempo (plusvalía), causando un serio daño Patrimonial a millones de familias cuyo activo principal es su casa.

Este artículo es una referencia rápida sobre los impuestos aplicables en México a la vivienda y en mi opinión TODA operación inmobiliaria, sea para fines personales o de negocio, debe ser revisada previamente por un experto fiscalista en especial antes de firmar cualquier documento que pueda comprometerte a ti y a tu patrimonio.

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